2025年12月3日，国务院总理李强在专题学习会上强调：“要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展。”
这番表述标志着中国房地产政策进入了从“止跌回稳”到“高质量发展”的新阶段。在这一宏大叙事下，长租公寓作为连接“人的安居”与“城的更新”的关键纽带，正从市场的补充角色，转型为城市可持续发展的核心基础设施。
行业正在告别单一依赖土地增值的旧模式，探索构建一个更稳健、更平衡、更富韧性的新生态。对于企业而言，这场变革意味着核心能力的全面重构——市场重心发生根本转移。新增开发市场趋于稳定与分化，而存量资产的改造、运营与价值提升成为新的主战场。
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规则重塑：
政策视野下的战略升维
当前的房地产政策框架正在发生从“周期性调节”到“系统性治理”的战略升维。房地产问题不再被孤立看待，而是深度嵌入“以人为本的新型城镇化”和“城市高质量发展”的宏大叙事中。
政策目标直指实现“人的全面发展、城市品质提升和产业升级”的良性互动。为支撑这一转变，一套新的基础性制度正在形成。
政策的核心抓手已从“刺激增量”全面转向“激活与盘活存量”。城市更新成为链接“稳楼市”与“提品质”的核心纽带，而长租公寓正是这一纽带中最具活力的实践载体。以泊寓为代表的品牌实践，恰好印证了政策的前瞻性，即通过市场化的专业运营，将存量压力转化为民生保障与城市活力的新动能。
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品牌战略驱动：
运营型地产的创新之道
中国房地产市场正经历一场深刻的价值重构。市场在告别了高速扩张期后，进入一个更为理性和健康的调整周期，这是迈向成熟与高质量发展的必经之路。在这一历史性转型中，大道恒美作为品牌战略顾问，深度参与了行业领军者万科泊寓的创新实践，共同探索出一条从“增量开发”到“存量运营”的系统化品牌路径。
大道恒美协助万科泊寓完成的，正是这种能力模型的系统性构建。双方合作的成果清晰地体现在泊寓的战略演进中：
首先，是价值逻辑的重塑。大道恒美帮助泊寓将品牌核心从“资产交易”转向“服务与现金流创造”，确立了“让漂泊寓见温度”的情感价值主张。这一定位使泊寓超越了简单的空间提供商角色，成为城市青年“第二个家”的构建者，从而在市场竞争中建立了深厚的护城河。
其次，是产品体系的精细化与立体化布局。基于对客群的深刻洞察，大道恒美协助泊寓梳理了产品故事线——分别针对“野草新人”、“光鲜社畜”、“都市小资”、“野心后浪”等细分客群，营造“城市青年家”的生活场景。这套体系精准覆盖了从“一张床”到“一套房”的多层次需求，成为泊寓规模与效率并重的基石。
最终，是商业模式与社会价值的融合创新。 在“租购并举”的国策背景下，泊寓探索出存量盘活模式。目前，泊寓管理房源超27万间，其中纳保房源超过13万间，在市场型机构中位居首位。这不仅盘活了海量闲置资产，更通过轻资产输出与大型集团及多地政府平台合作，将商业成功与社会责任有机结合，引领了租赁住房行业的可持续发展。
万科泊寓的案例表明，在存量时代，成功的运营不只依赖于硬件改造，更取决于由品牌战略牵引的、系统的价值创新。大道恒美在这一过程中，扮演了从战略定位、产品定义到品牌叙事构建的关键角色，助力泊寓成为行业标杆。
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运营创新：
长租公寓的深度进化论
运营型地产，特别是长租公寓，代表了存量时代的必然选择。其价值逻辑正发生根本性转变：从依赖资产增值的短期交易，转向创造持续现金流的长期服务。这种模式在市场波动中展现出更强的抗周期性和稳定的回报能力。
行业的运营深度正在发生质的飞跃，已从简单的“空间出租”进化到“内容与生态的构建”。领先的品牌不再满足于做“二房东”，而是致力于成为生活方式的策动者和价值共同体。
龙湖冠寓以CityHub理念，整合“住、商、办公、社交、服务”，打造“去孤岛化”的租住生态，其常年超过95%的出租率证明了品质与深度运营的市场竞争力。
（图源网络）
魔方公寓创造了“独联派”生活方式，通过酒店式精细管理和全链条智能化（业内首家全面应用智能门锁、电表、水表），在标准化与个性化间取得平衡。
（图源网络）
运营型地产的发展清晰指向一个更加专业化、精细化、金融化的未来。对运营商而言，核心竞争力已从“拿地能力和开发速度”，彻底转变为“资产管理和客户服务能力”。
成功的公寓运营商必须是一位复合型专家：既是懂得成本控制的“财务管家”，也是能策划热门活动的“内容制造者”，更是能构建邻里信任的“社群运营者”。
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品牌未来：
从规模竞争到心智占领的格局重塑
中国长租公寓市场已形成层次分明、多元竞争的品牌格局，头部企业通过清晰的差异化战略占据了用户心智。当前市场呈现出六大核心趋势，勾勒出行业未来的发展路径。
· 战略定位：从二房东到生活方式运营商
· 产品策略：从一刀切到精准细分
· 商业模式：轻重分离与资产金融化突破
· 技术驱动：从传统管理到数字智能
· 资产来源：从增量开发到存量盘活
· 社群运营：从物理空间到情感连接
战略定位上，完成从“二房东”到“生活方式运营商”的跃迁。 行业领军者提供的早已不止于一张床，而是一套完整的生活解决方案。
产品策略上，实现从“一刀切”到“精准细分”的演进。 主流品牌普遍采用多产品线矩阵，精准狙击不同客群。
龙湖冠寓的“核桃、松果、豆豆、花生”四大系列，分别瞄准轻奢享受、社交互动、性价比和家庭企业需求；招商伊敦的“壹棠、壹间、壹栈”矩阵，则覆盖了从服务公寓、精品公寓到人才公寓的全周期场景。
商业模式上，形成“轻重分离”与“金融化突破”的双轨路径。 行业呈现出资产持有与专业运营服务分离的明显趋势。
乐乎集团作为“轻资产模式典范”，通过“F+EPC+O”的全链条服务，不持有物业却实现快速扩张；而以华润有巢为代表的品牌，则通过REITs实现了重资产的成功证券化，吸引了长期社会资本。
技术驱动、资产来源与社群运营的全面升级，共同构成了行业高质量发展的坚实三角。这些趋势共同指向一个结论：决定未来格局的，将不再是资本加持下的野蛮拓荒，而是品牌驱动下的精耕细作。
❯ 结语
回归本源，价值长存
在新型城镇化的宏大背景下，中国长租公寓行业正站在从“规模扩张”迈向“品牌引领的高质量发展”的关键分水岭。政策框架与金融通道已逐渐明朗，市场对品质化、情感化居住体验的需求日益凸显。
这场竞赛的终极赢家，必将是那些深刻理解“品牌即战略”的企业。它们不再仅仅建造和运营空间，而是以品牌为灵魂，持续创造服务于人的尊严感、赋能于城的生长力、以及沉淀于资产的长期稳定价值。
正如大道恒美与万科泊寓等行业领导者的共同实践所揭示的：在存量时代，真正的创新远不止于物理空间的改造，更在于通过前瞻性的品牌战略系统，重塑产品、运营与用户关系的底层逻辑，将冰冷的资产转化为有温度、可生长、能共情的“生命体”。
一个卓越的长租公寓品牌，终将成为现代都市中一种不可或缺的“温暖基础设施”，与无数个体的奋斗梦想相伴生长，共同参与并塑造中国城市文明的新篇章。
这，正是存量时代赋予运营型地产，特别是长租公寓行业的历史使命与伟大机遇。大道恒美愿以对“品牌驱动商业”的深度探索与实践，助力更多远见者，不止于赢得市场，更去定义未来。
大品牌战略驱动
企业商业价值生长&城市经济文化迭变
大道恒美品牌战略以“让世界认识中国品牌”为初心， 多年来致力于服务中国品牌持续健康生长。
围绕品牌强国战略，大道恒美以前瞻性品牌定位为灵魂，策略性的品牌策划、创意性的品牌设计、整合传播与城市资源能力为内核，服务客户品牌全生命周期，构建客户的卓越品牌形象与可持续发展能力。
我们全球首创「大品牌战略体系」，服务企业商业价值生长，基于「大品牌战略体系」生长出「五星战略模型」，服务中国城市宣文旅商升级。以精准定义与有效实现为核心竞争力，长期深耕政府、城市公共、科技、制造业、文旅、大商业、航空、设计、时尚生活方式与现代农业等领域。
不止战略，而且实现。在过去9年间，大道恒美服务180余家企业与多级地方政府。实现众多企业从千万级、亿元级到十亿级品牌建设与生长；助力多家十亿、百亿、千亿级国央企与上市企业实现产品力创新、品牌焕新与升级；协同众多地方政府完成新质生产力背景下的城市更新与价值重塑，形成“经济、文化、治理、生态”四位一体品牌生态战略模型，驱动企业商业价值生长和城市经济文化迭变。
